房产传承中税负最低的选择

房产传承中税负最低的选择

在房产传承中有买卖、赠与和继承这三种方式,下面我们来简单说说这三种方式将承担的税负成本。

一、房产买卖中个人需要交增值税、个人所得税、印花税以及契税。

1.增值税

增值税的纳税义务人是房主,但增值税有价外税的特点,因此增值税的负税人是购房者,也就是说,增值税的税负由购房人承担。

根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》附件3第五条的规定,个人购房根据房产特点及所在区域的不同,其增值税的税负也有所不同。如果个人将购买不足两年的住房对外销售,将按5%的征收率全额缴纳增值税;如果个人将购买两年以上的住房对外销售,如果该房产在北上广深且面积小于90平米,则免征增值税,如果面积大于90平米则按销售收入减去购房价款的差额按照5%的征收率缴纳增值税;最后,若该房屋满两年且为北上广深以外的其他城市,则免征增值税。

2.个人所得税

根据《财政部 国家税务总局 建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》第四条的规定,对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得,免征个人所得税。否则将按照财产转让适用20%的税率以交易价格减去财产原值的差额计征个人所得税。

3.印花税

个人购房享受印花税的相应税收优惠政策。根据《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》第二条的规定,个人购买或销售房屋免征印花税。

4.契税

正常而言,购房时应缴纳3%的契税,但个人购房满足一定条件的,可以享受契税的税收优惠政策。根据《财政部、国家税务总局、住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》第一条第一项的规定,个人购买家庭唯一住房,面积为90平米以上的,契税减按1.5%征收。

二、赠与

房产传承一般在父母及子女之间,父母将房产以无偿赠与的方式给到子女的,免征增值税和个人所得税,仅需按照万分之五的税率和5元/件的权利证照缴纳印花税,以及3%的契税,印花税及契税的计税基础都是房屋的市场价格,即房屋的市价乘以相应适用税率。

 三、继承

现实生活中,房产的传承一般都采用继承的方式处理,若父母将房产以继承的方式传承给后代子女,则无需缴纳增值税、个人所得税以及契税,仅需按照万分之五的税率和5元/件的权利证照缴纳印花税,印花税的计税基础为房屋的市场价格。

根据上面的分析,朋友们也应该能够看出来,在以上三种方式里税负成本最低继承方式,所以父母提前写好遗嘱,可以保证在未来子女继承取得房屋时缴纳较低税费;当然,在买卖和赠与这两种传承方式并不是就没有意义(如想在生前达到债务隔离效果就可以采用买卖或赠与),因此朋友们还是要根据自己家庭的实际情况,综合考量后再决定用哪种方式。

未来中国的房价肯定会趋于平稳,回归房屋本源即家的属性,因此房产交易所涉及的税务问题将会是一个持续的话题。

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作者:songping
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来源:萍安一生
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